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房企引战再落一锤,河南省政府接盘建业地产29.01%股份

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  67岁的胡葆森,自创办建业地产以来,经历过数次经营波折。如今,他选择“甩卖”公司股权,应对近在眼前的债务警报。

  6月1日晚间,建业地产(00832.HK)发布公告称,公司控股股东“恩辉投资”与河南同晟置业有限公司订立了框架协定,将向后者出售公司8.6亿股股份,占全部已发行股本的29.01%,总对价6.88亿港元,交易完成后恩辉投资仍持有41%股权。

  恩辉投资的实控人是胡葆森,河南同晟置业则由河南铁建投持有。三十年前,胡葆森带着在香港炒楼花赚到的千万资产,回到河南老家创办建业地产,并逐步将公司做到河南市占率第一。如今,建业资金告急,还是河南政府出手“拉了一把”。

  不仅如此,最终认购协议签订后,河南同晟置业将认购建业发行的本金额不高于7.08亿港元、2024年到期票息5%、到期收益率9%可换股债券。

  “对房企纾困,既要给予企业增信,又不能简单控股了之,上述这种设计相当于一个信用托底,政府提供增信,助力打开融资和销售渠道,同时用市场化的手段解市场问题,不会因过重的包袱反噬政府平台,也弥补了经验不足。”有业内人士称。

  河南国企入场增信

  近半年来,资金链紧张的房企越来越多,但成功引入战投的极为稀少,近期仅华南城成功“引战”,中国奥园传出有望迎来山东省某国企入驻,不过还未“官宣”。如今,销售下滑、两个月后将有5亿美元债到期的建业,抢先一步拿到一笔“救命钱”。

  据建业地产公告,恩辉投资建议出售、投资者建议购买8.6亿股股份,占公司全部已发行股本的29.01%,代价为最高每股股份0.80港元,较2022年6月1日收市价有溢价约23.1%。

  同时,交易的总对价6.88亿港元,预计将以现金结算。恩辉投资在收取上述资金后,将以股东贷款的形式向公司提供贷款,以补充公司的运营资金。

  恩辉投资是注册成立于英属维京群岛,直接拥有建业地产2,078,036,867股股份,相当于公司已发行股份总数约70.11%,并由建业系创始人胡葆森单独和实益拥有。

  向建业伸出援手的投资者,主要从事房地产开发和经营以及酒店管理,由河南省铁路建设投资集团有限公司全资拥有,河南铁建投则由河南省人民政府全资拥有。

  交易完成后,恩辉投资将持有建业地产41%股权,仍为公司第一大股东。在业内看来,对当下的民营房企来说,引入国资背景的企业作为战投,可以给民营房企带来信用背书,助力打开融资通道,同时在土地资源等获取上带来更多优势。

  值得注意的是,建业和河南国企的交易,并不限于此。据公告,双方签订最终认购协定后,河南同晟置业将认购建业发行的7.08亿港元可换股债券,该债券预计将按每年5%计息,在发行日起满24个月当日到期,并可由双方同意将债券延期12个月。

  一般而言,可交换债券的转股价高于当前市场价,实际上为发行人提供了溢价减持公司股票的机会,同时也是一种成本较低的融资手段。不过,可交换债券的发行,可能会导致股票发行人的股东性质发生变化,从而影响公司的经营。

  按建业公告,上述可换股债券的持有人,有权按照不高于1.20港元的初始换股价,将全部或部分可换股债券转换为股份。如果债券悉数转换,将有约5.9亿股换股股份可予发行,相当于建业现有已发行股份总数的19.90%、及发行后股份总数的16.60%。

  据悉,最终的股份购买协定、最终认购协定,应在2022年7月1日或之前订立。在此之前,需获取相关政府部门和联交所的批准或确认,投资者完成尽职调查并对结果满意,建业未有在没取得投资者同意的前提下发行任何股份或其他证券。

  “建业系”30年沉浮

  对创始人胡葆森来说,卖出公司股权“断臂求生”,事先早有预告。

  今年2月份,关于建业集团“总部将裁员60%”的消息不胫而走。对此建业表示,集团本轮架构调整已酝酿半年时间,但不是大规模裁员,而是将集团总部人员进行整合,鼓励超半数人到一线项目、城市公司,到能听到炮声的战场上去。

  当时胡葆森便表示,如果能出让一些资金、甚至出让一些项目股权,规模就会缩小,才可能做好。“现在变的是机构,压缩的是层级,将来可能出资产。有些项目可能找新的合作方,商场、酒店有人要买,我们也会出售。”

  割肉自救的想法呼之欲出,而三十年前,胡葆森也经历过创业的波折。

  上世纪七十年代,胡葆森从郑州大学英语系毕业后,被河南外贸厅派驻到港,在香港待了10年。1992年,全国房地产浪潮涌起,胡葆森带着在香港炒楼花赚到的钱,回到老家创办了建业,并于次年在郑州拿到一块地,要开发超级大盘“金水花园”。

  但是,推出首个项目后,胡葆森就遇到了困难。当时,楼市热度还未高涨,金水花园一度遇到销售困境,无奈之下,建业打出了买房“10年后退全款”的承诺,借此回笼了资金。

  此后,凭借着三四线城市去库存热潮,建业迎来快速发展期。2008年6月,建业地产在香港联合交易所主板上市;2019年首次销售额破千亿,完成河南122个县市的全覆盖。

  这些年,胡葆森的商业帝国一路扩大,至今建业集团旗下已有四家上市平台,包括建业地产(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、中原建业(09982.HK)以及建业新生活(09983.HK),业务涉及房地产、代建、教育等多个领域。

  可惜,随着房地产行业持续调整、三四线楼市退潮,固守河南的建业地产也遇到了销售瓶颈。加上受疫情反复及郑州洪灾的影响,2021年建业重资产合同销售总额下降至600亿元,2022年销售目标也仅530亿元,比2021年下降12%。

  资金方面,2021年底建业持有现金约98.48亿元,较期初大幅减少66.4%,净负债率提高81.33个百分点至94.89%,同时现金短债比下降至1.46,扣除受限制现金后的现金短债比0.87,剔除预收账款后的资产负债率为86.4%,三条红线踩线两条。

  进入2022年,建业地产的销售仍在下滑,前四月份取得合同销售额88.97亿元,同比减少36.3%。销售融资均受阻,胡葆森一手创办的建业,再次碰到发展路上的难关。

  境外债务待偿还

  相较于销售低温,境外债务偿还迫在眉睫,是建业紧急拉来战投的重要原因。

  目前,建业地产存续美元债8只,规模合计24.46亿美元。因境外债市场波动,建业2021年已用自有资金偿还过债务,而未来一到两年内,建业还有较高的境外债偿还压力,包括2022年8月到期的5亿美元、2023年到期的3亿美元债。

  此前,穆迪将建业地产股份有限公司的公司家族评级(CFR)从“B1”下调至“B3”,高级无抵押评级从“B2”下调至“Caa1”,展望仍为负面。“评级下调反映出建业地产的流动性减弱,再融资风险增加,因其现金头寸大量减少,资本市场融资渠道减弱”。

  穆迪表示,建业对离岸债券市场的敞口较大,该部分占截至2021年12月总债务的约70%,流动性容易受到市场波动的影响。鉴于其进入离岸债券市场的渠道减弱,而离岸债券市场是其主要资金来源,建业不太可能发行新的离岸债券为到期债券再融资。

  为换取现金流自救,建业此前已出售了部分文旅项目的股权。

  天眼查显示,近期河南老家文化旅游发展有限公司(简称“河南老家文旅”),成为河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司90%股权持有方;此外,建业还出售了河南建业实景演出文化发展有限公司51%股权,同样由河南老家文旅接手。

  据公开资料,建业·华谊兄弟电影小镇归属于河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司,建业实景则持有“只有河南·戏剧幻城”项目,建业对这两个项目的投资约达70亿,但因疫情等原因多次关闭,影响了项目的资金回流周期。

  此外,建业集团与万达集团签署战略合作协议,将旗下商业项目整体出租给万达商管,交由其来运营。5月初,建业还更换了财务总监,杨伟梁辞任,余志杰获委任为财务总监。如今,河南国企入场增信,为建业度过危机增加了新的筹码。

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